No hace falta ser muy observador para comprobarlo. Basta un paseo por el centro de Madrid para ver que donde hace cinco años había una mercería hoy hay un café de especialidad y que el té matcha ha pasado de rareza a epidemia. Nadie lo ha planificado. Ningún ministerio ha aprobado un «Plan Estatal del Café». Ha bastado que muchos madrileños y turistas quisieran pagar por esos productos para que el sector privado se lanzara a ofrecerlos. Así funciona el sistema de precios cuando se le deja operar en libertad: si aumenta la demanda de un bien, sube su precio, y ese precio es una señal que invita a producir más.
¿Por qué no ocurre lo mismo con la vivienda? Sabemos que hay cientos de miles de personas deseando pagar por una casa. Sabemos también lo importante que es el negocio hipotecario para la banca, que estaría encantada de financiar su compra. Y, sin embargo, las grúas no aparecen.
Intervencionismo y crisis habitacional
La razón es sencilla: la vivienda en España no funciona bajo un régimen de mercado. Lo que tenemos es un intervencionismo asfixiante que arranca en la raíz misma de nuestro urbanismo y que Pedro Sánchez ha agravado con nuevos excesos regulatorios y fiscales. El resultado ha sido una crisis mayúscula que impide el acceso a un bien de primera necesidad.
Suele atribuirse a Milton Friedman una frase que resume el problema: si pones al Estado a cargo del Sáhara, en cinco años habrá escasez de arena. Con la vivienda ocurre exactamente lo mismo. El Banco de España cifra ya en 755.000 las viviendas que faltan desde 2021 y advierte de que el déficit superará el millón en 2028. Por este motivo, el libro que he coescrito sobre la crisis habitacional española lleva por título Un país sin casas.
Impacto de la Ley de Vivienda
No siempre fue así. Entre 1960 y 1975 se levantaron más de cuatro millones de viviendas, y sobre aquel impulso creció después un sector inmobiliario razonablemente avanzado. Su gran crisis en medio siglo, la de 2008, tuvo mucho de política: la provocaron en buena medida unas cajas de ahorros controladas por los partidos, que inundaron de crédito al ladrillo con criterios más electorales que financieros. Pero hoy se inician 2,7 por cada mil habitantes, la mitad que a principios de los 90. El bloqueo es tal que la escasez existente equivale a diez años sin haber levantado una sola unidad residencial.
Los promotores no construyen porque no quieran, sino porque no les dejan. La España de Sánchez reúne todos los incentivos para que nadie quiera invertir en el desarrollo de pisos y casas para venta o alquiler. Aquí van algunos datos:
A este marco, ya de por sí hostil, hay que añadirle el efecto de la nefasta Ley de Vivienda, que permite topar los alquileres en las «zonas tensionadas». Los resultados están a la vista:
Nada de esto debería sorprender a nadie. Es lo mismo que vivieron Estocolmo, donde la espera para conseguir un piso de renta controlada supera los 11 años; Berlín, cuya congelación redujo la oferta cinco veces más que los precios; y París, Nueva York o San Francisco, donde la renta controlada ha reducido la oferta y ha encarecido el mercado libre. El 95% de los economistas rechaza estos controles. Pese a esa evidencia abrumadora, el Gobierno respondió al fiasco de sus políticas redoblando la apuesta con los decretos Maricarmen. Prórrogas forzosas, subidas topadas, desahucios suspendidos hasta 2030 y contratos renovables de forma automática, con 12 mensualidades de indemnización para el propietario que quisiera recuperar su casa. Es decir, la renta antigua de los años sesenta, la misma que arruinó el alquiler en España durante medio siglo. El Congreso los tumbó el viernes. El instinto del Gobierno, por desgracia, sigue intacto.
Cuando Sánchez llegó a la Moncloa, la vivienda ni siquiera figuraba entre las grandes preocupaciones de los españoles: hasta 2022 nunca superó el 10% de menciones en el CIS. La preocupación se dispara a partir de 2023, el año de su Ley de Vivienda, y hoy la cita el 43,5% de los encuestados, un máximo histórico. Por primera vez es el principal problema del país.
En paralelo, Sánchez ha empobrecido a los españoles. El salario neto real lleva estancado desde que el socialismo regresó al poder, lastrado por la inflación y las más de 141 subidas de impuestos y cotizaciones que han arrasado el poder adquisitivo de los hogares. En cambio, el alquiler se ha disparado, como también lo han hecho los precios de venta de los inmuebles.
Por este camino, hemos pasado de ser un país de propietarios a uno de proletarios. Y no por un fallo del mercado, sino por un Gobierno que bloquea el suelo, eterniza las licencias, exprime cada transacción, deja indefenso al propietario y, cuando todo eso fracasa, reparte la culpa entre caseros y «fondos buitre».
La crisis de la vivienda no es una maldición ni una fatalidad. Se fabricó, decisión a decisión, a través de décadas de intervencionismo —y se exacerbó, a golpe de leyes y decretos, a través de las nefastas políticas de Sánchez—.
Diego Sánchez de la Cruz es analista económico y político. Jefe de estudios del Instituto Juan de Mariana. CEO de Foro Regulación.
